购买美国房产五年 并要自住两年 卖房时才可以免税

文 / 美国房产网 2015-06-30 09:18
美国房产信息网报道,在美国,有买就有卖,在卖掉手中的美国房产前,业主在做“功课”时会碰到类似“房子要住几年再卖才合算?”这样的问题。小编的首要建议是询问专业的美国房产经纪人,当然了,小编在这里也可以提前为大家先补补脑。


 
美国房产相关税法规定,在卖房时,如果屋主在五年之内,自住超过两年,卖房后,房屋升值部分(CapitalGain)不用交税 (夫妻二人可免50万,个人可免25万)。
 
所以如果你打算在当地至少住5年,这5年中有2年是自住,不出租,那一般情况下是买房合算,因为考虑到卖房时的升值部分不用交税。当然大家还是要挑有升值潜力的房子,不然5年后房子根本没涨,那就不符合投资的意义了。
 
卖房的时候要找的经纪人叫卖方经纪人(Listing Agent)。在为卖方卖房时,卖方经纪人会先和卖房签的一份卖房合约(Exclusive Right to Sell Listing Agreement)。
 
合同上规定,在合同到期前,任何人买你的房子,你都要付他佣金(Commission fee)。所以经纪人带人来看房,结果买方是认识的人,然后你们俩商量想绕过经纪人,觉得这样能省钱。实际上呢,如果没有经纪人为卖方把关,卖方的利益得不到保护,经纪人不做事情,卖方还是要付佣金的。
 
那么如果来看房的买主自己没有经纪人,由你的经纪人代表双方,则你的经纪人就成为代表双方的经纪人(Dual Agent)。 通常在这种情况下,经纪人会愿意少收一些佣金,将事情做成。这种情况对卖方有利,不过还是要在签卖房合约时写下来。
 
如果买主有自己经纪人,结果又找卖方的经纪人来买房,如果他和自己的经纪人签有“买方经纪人协议”( “Exclusive Retainer Agreement Broker Representation of Buyer”)的话。他在买房时,说没有经纪人。这种情况下,在过户时, 卖方不付给买方经纪人佣金,也不能付给他本人佣金(因为他不是经纪人)。而房子一旦过了户,买方经纪人就有可能出来向买方要佣金,因为在他们之间签的合约中规定,买方的经纪人如果没从卖主那里得到佣金,则买主必须付佣金。这样一来,买主就要额外掏钱了。
 
美国的法律还是比较完善的,美国房产经纪方面的合同也是很完善的,试图钻空子,最后吃亏上当还是自己。

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