美国首次置业人士贷款门槛高

文 / 美国房产网 2014-10-28 15:28
 尽管美国房产市场的复苏才刚刚开始,但对于首次购买房产人士房贷申请的门槛依旧很高:异常高的信用评分以及其他严苛的要求。
 
 这一现象也引起了当政者以及行业巨头的关注,毕竟各方都希望在不引发新一轮危机的状况下纠正这一尴尬的局面。
 
  据《华盛顿邮报》报道,针对这一问题,白宫率先做出表率,将在9月17日召集美国内一些大型银行的负责人就这一问题进行商讨,以平息民众的不满。
 
  白宫的这一号召也得到了多数相关机构的相应。美国抵押贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)主席史蒂芬斯(David H. Stevens)表示,目前的情况对放贷者与那些中低收入阶层的房贷申请者不容乐观。一位美国联邦住房管理局(FHA)成员表示,将与管理局负责人一起出席会议,试图解决这一问题。
 
  中低收入阶层贷款难
 
  20多年来,马克(Mark Vinciguerra)经营的小银行专门向俄亥俄州西北部郊区的首次购房者提供房贷。此后,金融危机袭来。房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的审计师也随之而来。
 
  这两家提供住房抵押贷款的金融巨头要求马克赎回200笔已发放的、资质不佳的贷款,称马克所经营的银行无法满足发放贷款的条件。最后他只成功回购了其中的5笔。但是,没完没了的麻烦接踵而至,使得他几乎放弃向中低收入阶层发放贷款的业务。
 
  马克只是众多放贷者之一。在这一群体看来,政府方面给出的混乱信息以使得他们不愿放宽申请贷款的信用标准。为避免此前因毫无节制地放贷导致的楼市危机,美国政府已迫使银行赎回数十亿美元的贷款,并继续强调行业自律的法则。一旦有不服从的银行,等候前者的是政府的罚单。仅仅在两周前,罚款数额又被刷新。美国银行与美国司法部已经达成一项和解协议,美国银行将支付约170亿美元以解决针对该行在金融危机爆发之前的抵押贷款相关业务中不当行为的指控。
 
  摩根大通CEO杰米·戴蒙(Jamie Dimon)已公开表示,将切断与FHA的业务往来,后者常为初次美国房产购买者提供廉价的贷款。
 
  而随之产生的影响便是,美国房产房屋拥有者之间的差距将越拉越大。“很明显,那些隶属于1%的富有阶层通常很容易就能获得足够的信用来申请贷款,”史蒂芬斯说道,“而那些拥有中低收入阶层或者正努力向上奋斗的年轻人,很难入放贷者的法眼。”
 
  政府偏爱高收入阶层
 
  根据《抵押金融内情》杂志(Inside Mortgage Finance)此前的报道,两房(即房地美、房贷美)和FHA拥有美国房产近一半的抵押贷款。两房把这些房贷资产打包成债券,也就是次贷债券,卖给各大投行、银行。他们许诺这些次贷债券的安全性,并表示,一旦违约将对投资者进行赔偿。
 
  然而,始于2008年的次贷危机戳破了美国房产的泡沫,对这三大机构予以重创。美政府出手拯救了两房,FHA不得不在去年首次动用纳税人的资金弥补损失。
 
  如今,有住房领域专家认为,政府要求整个美国房产放贷行业严谨把关,其实是在无形中把放贷者推向了那些家境殷实、资质更好的贷款申请者,也使得更大一部分的中低收入家庭与贷款申请越来越远。美联储主席耶伦就曾在今年夏天表示,任何没有漂亮信用评级的申请者将会发现越来越难申请到房贷。此话一出,美国房产直接放缓了复苏的步伐。
 
  美国房产放贷行业的一些专家认为,政府完全可以采取些鼓励措施,来缓解当前房贷发放“厚此薄彼”的现象,而不是动辄对相关银行楼市泡沫前的一些细小错误采取天价罚款的方式。这些专家还要求政府出台更明晰的细则来监管两房或者FHA作为放贷者的角色。许多银行表示,他们常被要求回购贷款或偿还政府的损失,即使他们的放贷行为与贷款违约无关。
 
  此外,对于申请者的信用评分,也是各方博弈的一个焦点。如今,美国房产投资者已拒绝购买那些评分低于640的抵押贷款申请者,即便这一群体有FHA担保。FHA通常担保的申请者信用评分为580分起始。年初,美国最大的抵押贷款机构之一富国银行(Wells Fargo)就曾经试图降低申请者的信用评分要求,并期望美国政府在这一领域能够细化其中的规则,但是6个多月过去了,美国政府依然毫无动静。
 
  “这些问题早就存在,”富国银行住房按揭部门(Wells Fargo Home Mortgage)主席迈克·海德(Mike Heid)表示,“政府是时候应该出手解决了。”

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