投资美国房产要乘早 看看专家是如何解释

文 / 2014-10-28 13:45

住宅房屋历来是华人最重要的投资理财工具之一。对很多家庭来说甚至是唯一的投资工具。这不仅在华人自己的祖国上是如此,如香港、大陆和台湾,在全世界任何华人集中的地方,如澳洲、英国和美国甚至是非洲多国的房地产都是华人的投资天地。华人最近在澳洲和紐约长岛一掷千万美金购买豪宅成了当地媒体的重要新闻。此文就华人投资住宅房所关心的几个问题谈谈专家的看法,希望对大家投资住宅房地产有帮助。

投资美国房产要乘早 看看专家是如何解释

专家建议投资要趁早

住宅房屋市场在过去三年的变化是翻天覆地的。2011年还是买方市场。我们当时对住宅房市场总结了“三高两低”,即住宅库存量高、短卖数量高、法拍屋数量高、房价低和利率低。当时一方面联邦和地方政府大力实施了多种刺激经济的政策和措施。但另一方面消費者和投资者缺乏对经 济复苏的信心和投资住宅房的意愿。因此,住宅房市场明显供过于求。当时在南加州洛杉矶的河邊市,只需每平方英呎80至100美金就可以买到房。

2012年是转折年,经济复苏的迹象以比较明朗,拥有巨額资本的房地产基金(REITS)对冲基金(HEDGE FUNDS)等等蜂拥进场抄底,也带动了一些聪明的投资者和外国投资者,一些大都市的房价开始回升。2013年经济复苏已经明朗,失业率持续下降,更多的基金管理人加入了投资大军。包括中国在内的外国热钱也纷纷来美投资房地产,其中不乏住宅房投资,而且基本上是现款交易。住宅房库存量急剧下降,供不应求已成为整体住宅房市场的主流,成为明显的卖方市场。笔者认为,2014年开始,现款购屋的比例会逐渐下降。主要原因是:

1) 过去两年,大宗的投资者均已入场了,新的住宅房投资者数量和投资金額都大不如前两年。

2) 者因自身的经济情況和已经高涨的,也会降低兴趣,减少投资。我们对于今后数年甚至十年的住宅房市场是乐观的,預测住宅房市场是量增价涨的趋势。这种預测是基于以下几个原因:

一、美国经济正在并会稳定成长。虽然美国经济尤其是主体经济相对历史上的众多复苏缓慢了许多,但复苏的趋势是不容置疑的,而且是健康的。这同大病初愈的人必須慢慢进补和恢复是同样的道理。现在美国国内生产总值2%~3%的增长速度会保持数年,尔后才有长足的增长。这种慢速增长可能使其他各行各业均嫌太慢。但对于住宅房这种全額大周期长的投资卻是绝佳的条件。经济增长过快,通常造成通货膨胀,对住宅房投资的負面影响是很大的。

住宅房地产供不应求的情況在十年内难以改变次貸危机、经济萧条导致房屋建造商几乎停止了新屋建造。虽然现在开发商和建商已开始补课,但要补上供求缺口需要数年乃至十年的时间。

住宅房的需求仍在扩大,这种扩大主要体现两个方面,首先,2008年的冲击使很多人放弃房产采取与家人同住的过渡办法。当实际的失业率跌至正常的5%~6% 时,他们将重新加入购屋大军的队伍。其次,外国人投资虽然不会像前两年那样疯狂。但投资渠道已经打开、投资方向明确。美国住宅房的透明度、交易方式和手续的自由化、稳定的政治制度、广大的交易市场、成熟的法律机制以及土地的私人拥有权等等使得美国住宅房有一种不可抗拒的无与伦比的吸引力。所以外国人的住宅 房投资是一項不可小覷的需求。

第二、住宅房屋貸款从疯狂过渡到理性,正朝著健康方向发展。住宅貸款政策更理性更专业坊间常常谈货色变。很多人认为房屋貸款难已成为房市增长的一道障碍。作为住房貸款的专业人員,我们认为有必要澄清以下几点,以正视听:

一、住宅貸款的政策改变是理性的、必要的。2008年以来住宅貸款的政策改变是划时代的、多方面的、全方位的。主要变化可以归纳为以下几个方面:1.统一机构、统一管理。在这方面,最重要的改变为两项:(1)联邦政府成立了消費者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau –CFPB),统管所有消費者金融事宜,接管了以前分別管理有关消费者金融事項的八个联邦管理机构的工作和职能。(2)各州政府的金融管理部门联合建立了全国房貸执照系统(Nation-Wide Mortgage Licensing System),并通过该系统規范了对貸款从业人員的要求、标准、培训及执照发放的程序和记录。

对房貸专业人士严格要求。2008年以前,几乎所有州对房屋貸款从业人員都沒有特殊要求。所以开房貸公司从事房貸生意如同开按摩院一样容易。除了数百元的 申请費以外,几乎是无本生意。现在的房貸人員必須通过培训、查信用、查犯罪记录、申请、考試、执照批复和每年复批。而且要接受消費者和政府的公开监督。

对房貸机构以严格的要求。联邦和州政府对房貸机构的要求为两个英文字SAFE和SOUND(安全合理)并有具体详细的規定。根据这些要求,各大银行定期进行抗压试验 (STRESS TEST),迫使大银行增加资本储备,降低倒闭风险。对其他貸款机构的要求是一样的,主要由联邦或州政府的管理机构,包括CFPB,查证并监督,对消費者的诚信和公平也是监管的重要內容。

对高风险的房貸有具体的要求。众所周知,一个信用欠佳、餐館的临时工在2008年以前,只要有意愿,不仅可以申请房屋貸款,而且可以获得高达房价125% 的金額。2007年在加州还可以看到诸如“800美元的收入可以申请80万元貸款”的广告。类似情況已成为历史。新的法律将自住房和投资房分开,区別对待,并且按房貸的风险分门別类做出了详细的要求。綜上所述,所有新的規定和法律从保护消費者权益出发,使房貸管理、发放、风险控制等环节更加合理、更加規范。假以时日,房屋貸款这个专业性极強的行业会更加規范化、合理化。因此,这些变化不仅合理而且必要。

二、新的規定在执行上有“矫枉过正”之虞。任何新政策和規定的实施都会出现偏差。包括政策制定中、执行人的理解以及执行偏差都是在所难免的,而且总是超严的。 坊间常谈的貸款难说法也要来自对新規定的误解误传。目前最常見的是对今年元月生效的“还款能力法則”(ABILITY TO REPAY / QUALIFIED MORTGAGE)的曲解和执行。这項規定要求貸款银行放款时,必須严格评估借款人的偿还能力;对于自住房的借款人,要求偿债比 (DEDT – TO – INCOME,即每月供款金額占月收入的比率)不超过43%。为此,有些貸款机构“宁可错杀三千,绝不放过一单”,拒绝任何超过43%的房貸。此举有两 错,其一、新規定只限于自住房屋;其二、如果借款人其它条件很好,超过43%是可以的。其他条件范围较广,比如首付高或借貸比 (LOAN – TO – VALLUE) 低,收入稳定并有增长趋势等。所以43%的要求并非一成不变。

第三、在目前的市场情況下,住宅房专业貸款银行可以提供更多、更好、更适合借款人和市场的专业服务。

住房貸款银行专业性极強住房貸款专业银行可以在如下几个方面提供借款人更好的更合理的服务:

一、 自住房提供高达49.99%偿债率的貸款。如前所述,有些银行偿债率上一刀切,超过43%就拒批。作为专业貸款银行,一般可以在认真评估后,确认借款人在 其他方面有足够強項的情況下,提供偿债率50%以下的貸款。相当于借款能力提升16%。

二、 立即提现。在目前卖方市场的情況下,需要借款买房的购屋者很难同现款买房者竞爭。为此,住房貸款银行可以提供即刻提现貸款。购屋者以现款买房交易以后,立 即申请房貸,将提现的金額用于貸款归位,再买房产或用于其他投资。使用这种方案必須做到:1)在现款购屋以前,向住宅房貸款的专业人士查询,了解提现的条 件和要求,并做好提现准备。否則前功尽弃;2)所有的资金来源不仅要正当而且要能查证。另外不能是借来的。这种房貸方案不仅帮助购屋者居有其屋,而且也帮 助买方经纪成功交易。

三、 允许有条件的担保人。有些刚购屋自住者因为首期不足或因为收入稍显欠缺,自己申请貸款有一定困难。这种情況住房貸款专业银行則可以采取增加担保人的办法成功貸款。这种方案对担保人自身的条件、担保人与借款人之间的关係有一定的要求。借款人必須事先寻求房貸专业人員的咨询,做好妥善的准备。

四、 外籍人士貸款。外籍人士在美国是可以申请住宅房貸款的。但对借款人有一定的要求;首付款要求较高;貸款利率较高。有这类需求的借款人也应该在签约之前4~5个月向房貸专业人士查询。

五、 投资房貸款和自雇借款人貸款。在住宅房貸款中技術含量最高的就是买住宅房用于收租的,包括重新貸款。另外自雇人士申请貸款买房或重貸要求都很高。在这方 面,如果专业知识欠缺,往往使借款人被拒之门外。而房貸银行的专业性往往要求其員工掌握这方面的专业知识,其房貸審批人員提供一定的灵活性。因此,在房貸 专业银行申请投资房貸款或自雇者貸款,成功的可能性可以大大提高。

住房貸款申请的建议申请房貸,不论是购屋还是重貸,都是重要的财务計划的一部分。建议:

一、尽早准备。房貸手续虽然不是异常复杂,但涉及面较广并且很繁琐。因此要尽快开始准备。建议在首期款和交易費用方面至少三、四个月以前要开始准备。

二、 及时咨询。众多政策和法律的改变,对即使是房貸专业人員都具有一定的挑战性。因此,借款人应该尽早向专业人士咨询,才能少走或不走弯路。

三、货比三家,找专业银行。查询口碑好的专业房貸机构,最好从亲朋好友的经验中找到诚信可靠的银行和银行的专业貸款員。四、及时提供完整正确的资料。住房貸款银行有个“三字经”,叫“文件、文件、还是文件”。有了齐备备的收件,具备貸款条件、房貸申请理应順利轻松过关。

 


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